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目標讀者：準備翻修老屋的業主／購入中古屋後想翻新的屋主
閱讀時間：25 分鐘
這篇文章不是一篇概覽文，而是 GooderWorks® 累積多年老屋翻修實務所整理出來的「終極施工流程手冊」。
每一個階段我們都會：
你可以從頭讀到尾，也可以直接跳到你最需要的章節：
在我們接觸過的業主中，85% 第一次翻修老屋的人都會問這 3 個問題：
這篇文章就是這 3 個問題的完整答案。
GooderWorks 真實經驗：2026 年 6 月，我們遇到一位桃園 30 年老公寓的業主，因為「先裝冷氣、再做水電」，結果必須把裝好的分離式冷氣拆下來，重新做迴路配置。多花 3.5 萬工資 + 3 天工期。這就是為什麼「順序」比「材質」更重要。
老屋翻新（老公寓翻新、中古屋翻新、二手屋翻新）跟新成屋直接裝潢，邏輯完全不同。
| 項目 | 老屋翻新 | 新成屋裝潢 |
|---|---|---|
| 拆除 | 必須完整拆除舊裝潢 | 不需要拆除 |
| 結構 | 30 年以上必須做結構補強 | 不需要 |
| 水電 | 20 年以上必須全部更新 | 可保留使用 |
| 防水 | 浴室/頂樓必須重做 | 不用 |
| 預算（30 坪） | 80-180 萬 | 50-100 萬 |
| 工期 | 90-150 天 | 45-60 天 |
| 風險 | 拆開才知道問題 | 圖說明確 |
GooderWorks 真實經驗：新成屋裝潢的預算平均約 每坪 2 萬，但老屋翻新的預算平均 每坪 3-6 萬。這 1.5 倍的差距，主要花在「看不見的地方」（結構、防水、水電）。
📖 延伸閱讀：
下圖是 GooderWorks 整理出來的「典型 30 坪老公寓翻新」的時間軸，總工期約 100-130 天：
週次 階段 內容
─────────────────────────────────────
第 1-2 週 階段 1 前置規劃（丈量、需求收集）
第 2-3 週 階段 2 估價與簽約（找 3-5 家）
第 3 週 階段 3 申請室內裝修許可（2026 新法）
第 4 週 階段 4 拆除工程（5-7 天）
第 5-6 週 階段 5 結構補強（30 年以上）
第 7-9 週 階段 6 水電更新（核心工期）
第 10 週 階段 7 防水工程（浴室 + 頂樓）
第 11-12 週 階段 8 泥作與隔間
第 13-15 週 階段 9 木工與天花板
第 16 週 階段 10 門窗更新
第 17-18 週 階段 11 油漆壁面
第 18-19 週 階段 12 設備進場 + 清潔驗收
─────────────────────────────────
合計約 100 天（4 個月）
⚠️ 業主最常踩的坑：很多人以為可以「先做木工，最後做水電」，結果完工才發現電箱位置不對、開關被衣櫃擋住。正確順序：拆除 → 結構 → 水電 → 防水 → 泥作 → 木工 → 油漆 → 設備。
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這個階段 不需要花錢，但它是整個工程是否順利的關鍵。
在找設計師或統包之前，請先回答這 5 個問題：
我們看過很多業主花大錢請設計師「純丈量」，其實你可以：
| 項目 | 獨立設計師 + 統包 | 統包 | 設計公司自帶工程 |
|---|---|---|---|
| 預算（30 坪） | 100-150 萬 | 80-130 萬 | 150-220 萬 |
| 工期可控 | 中 | 高 | 高 |
| 美感完整度 | 高 | 中 | 高 |
| 風險 | 設計師中途不管工地 | 統包設計偏弱 | 溝通成本高 |
GooderWorks 真實經驗：屋齡 30 年以上、預算有限的業主，「找 GooderWorks 這類有設計能力的統包」 反而最划算，因為我們直接用工地實景做設計參考，省下 3D 動畫費用。
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GooderWorks 桃園的某位業主，2026 年初找了 2 家，分別報 95 萬與 120 萬，他以為第二家「貴就是好」，結果簽約後才發現 25 萬的差距全部花在業主根本不需要的「進口廚具」。
| 項目 | 是否含工資 | 是否含材料 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 拆除清運 | □ | □ | 大部分採「包價」 |
| 結構補強 | □ | □ | 一定要列詳細 |
| 水電更新 | □ | □ | 按「迴路數」計算 |
| 防水工程 | □ | □ | 至少做 2 道 |
| 木工 | □ | □ | 分系統櫃與天花板 |
| 油漆 | □ | □ | 按「幾底幾面」算 |
| 設備（廚具/衛浴） | □ | □ | 業主可自購 |
GooderWorks 真實經驗：我們遇過業主沒寫這 3 條，結果工期延誤 3 個月，最後只能打官司。所以 GooderWorks 的合約是 制式範本，包含這 3 條。
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2026 年起，「30 年以上老屋」若申請耐震補強 最高補助 280 萬；「老公寓增設電梯」最高補助 220 萬。
GooderWorks 真實經驗：2026 年 7 月接到的桃園老公寓案，業主就靠補助省下 35 萬。
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這是整個老屋翻新「氣氛最緊張」的階段。
2026 年 7 月，我們在桃園八德處理一間 35 年老公寓拆除：
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屋齡 30 年以上的房子，請特別注意這 5 個訊號：
| 工法 | 適用情境 | 費用（30 坪） | 工期 |
|---|---|---|---|
| 碳纖維貼片補強 | 梁柱輕度受損 | 20-30 萬 | 3-5 天 |
| H 鋼支撐架設 | 樓板下陷、拆除支撐 | 30-50 萬 | 7-10 天 |
| 柱擴大斷面 | 結構柱損壞 | 40-80 萬 | 10-15 天 |
2026 年 6 月，桃園中壢地區老公寓案例：
業主最常問：「結構補強一定要做嗎？我看屋子住 30 年都沒事。」 → 答案：921、331 兩次地震，多數房子已有肉眼看不見的內傷，趁翻修時補強是最划算的時機。
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水電是老屋翻新中 最隱蔽 也 最重要 的工種。
2026 年 7 月，台北 27 年公寓案例：
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老屋漏水問題佔了我們案件的 40%。漏水處理不徹底，後續油漆、木工全部白做。
| 工法 | 保固 | 單價（每坪） |
|---|---|---|
| PU 防水塗抹 | 3 年 | $1,800-2,500 |
| 防水毯（瀝青） | 5 年 | $2,500-3,500 |
| 壓克力樹脂塗料 | 5 年 | $2,200-3,000 |
2026 年 6 月，台北 32 年頂樓公寓：
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2026 年 7 月板橋 28 年老公寓：
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| 等級 | 品牌 | 單價（一才） |
|---|---|---|
| 經濟 | 國產 | $1,200-1,800 |
| 中等 | YKK / 正新 | $2,200-3,000 |
| 高檔 | 林內 / 旭硝子 | $3,500-5,000 |
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| 塗料 | 適用情境 | 單價 |
|---|---|---|
| 乳膠漆 | 一般 | $300-400/坪 |
| 礦物塗料 | 抗壁癌 | $600-900/坪 |
| 黑板漆 | 兒童房 | $800-1,200/坪 |
| 珪藻土 | 調節濕度 | $1,500-2,500/坪 |
下表是 GooderWorks 累積 多起案件的均價統計，並非保證價。
| 坪數 | 屋齡 | 工程內容 | 預算區間 | 工期 |
|---|---|---|---|---|
| 20 坪 | 20-30 年 | 局部翻新（水電+油漆+系統櫃） | 60-90 萬 | 60-80 天 |
| 30 坪 | 30-40 年 | 全面翻新（含結構、防水） | 120-160 萬 | 100-130 天 |
| 40 坪 | 30-50 年 | 全面翻新 + 增設電梯 | 200-260 萬 | 130-160 天 |
| 30 坪 | 40 年以上老公寓 | 含 H 鋼支撐 + RC 灌漿 | 160-200 萬 | 120-150 天 |
📖 延伸閱讀：
這是 本文最精華 的部分。我們實際施工踩過的坑，都寫在這裡：
很多業主「先找拆除師傅，拆完再找設計師」，結果拆錯了承重牆。正確順序：設計師先標記「可拆/不可拆」牆面，拆除師傅照圖施工。
實務中我們遇過幾件「水電師傅最後才來」案例，結果天花板的燈孔位置不對，必須敲掉重做木工。
老屋配電箱多為 1960 年代設計，沒有漏電斷路器，有觸電風險。
不當鑿溝可能切到結構鋼筋，影響耐震。
只做 1 道在 5 年內一定漏水。
防水完成後需 蓄水 24-48 小時 確認不漏。
太寬的天花板會 下垂變形，太密浪費錢。
直接上面漆會 日後剝落，特別是外牆。
用硬水泥會因熱脹冷縮裂開。
這是老屋翻修最重要的保護。
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A：30 坪老公寓全面翻新，預算約 120-160 萬。但這包含結構、防水、水電等「看不見的工程」，不要只看表面裝潢費用。
A：典型 30 坪老公寓全面翻新需 100-130 天（約 4 個月）。包含拆除、結構、水電、防水、木工、油漆、設備清場等 12 階段。
A：強烈建議。施工期間噪音、粉塵、化學味都會影響生活。若預算允許，可在外租屋 100 天，租金約 15-25 萬。
A：921、331 地震受損的屋子 強烈建議。其他情況可請結構技師評估（費用 1-3 萬），GooderWorks 可代為安排。
A：2026 年起，「老公寓增設電梯」最高補助 220 萬；「老屋結構補強」最高補助 280 萬。詳見 老屋翻新補助 2026（）。
A：30 年以上老屋預算有限時，找有設計能力的統包 較划算（見 老屋翻修推薦廠商 ）。
如果你正在評估 30 年以上老屋的全屋／整棟翻修，可先：
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我們相信：「看不見的地方做好了，才稱得上翻修。」
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涉及結構安全與補強設計時，由合格建築師／結構技師依個案評估、設計與簽證；固德負責配合整體工程規劃與施工。
可先提供房屋所在地、屋齡、坪數／樓層及現況照片，由固德先協助了解需求。
固德目前以全屋／整棟老屋翻修為主要承接項目；如上述工程屬於整體翻修的一部分，可納入整體規劃施工。
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